Vous l’avez sans doute constaté, il est actuellement de plus en plus difficile d’obtenir un crédit immobilier. Aujourd’hui, une demande de financement sur 2 est refusée. Mais pourquoi cette difficulté alors qu’en 2021, il était très facile d’obtenir un financement ?
Lorsque l’on souhaite réaliser un crédit pour l’achat d’un bien immobilier, on se rapproche d’une banque dit « banque commerciale » afin de solliciter un emprunt immobilier. Un taux d’intérêt représentant le coût de l’emprunt est appliqué.
Pour prêter de l’argent, la banque a besoin de ressource. Pour cela, deux possibilités s’offrent à elle :
- Obtenir de l’argent auprès de ses clients épargnants en contrepartie de versement d’intérêts rémunérateurs
- En empruntant de l’argent auprès de la Banque Centrale Européenne (BCE)
Emprunter auprès de la BCE n’est pas gratuit pour une banque. Un taux d’intérêt est fixé par la banque centrale européenne, celui-ci est appelé « taux directeurs ».
Les taux directeurs sont fixés par le conseil des gouverneurs qui est le principal organe de décision de la BCE. Ce conseil est composé des gouverneurs des banques centrales des dix-neuf pays de la zone euro, et des six membres du directoire.
Il existe trois types de taux directeurs :
- Le taux de refinancement (le plus connu) :
C’est le taux auquel les banques commerciales empruntent l’argent. Ce taux impact directement les taux que les banques appliquent à leurs clients.
Si celui-ci augmente, le coût d’emprunt des banques augmente en conséquence. Cela se répercute finalement sur les taux d’emprunt que bénéficient les ménages et entreprises.
L’augmentation de ce taux de refinancement permet de limiter l’augmentation des prix et donc l’inflation.
Inversement, lorsque ce taux baisse (comme ce fut le cas ces dernières années), cela permet de contrer une baisse de croissance en poussant les ménages et entreprises à consommer.
Ce taux joue donc un rôle de stabilisateur en régulant les besoins de financement ou en limitant les risques d’inflation de l’économie.
- Le taux d’escompte :
C’est un taux qui est appliqué pour prêter de l’argent aux banques commerciales en cas d’urgence. Il est pratiqué lorsqu’une banque a besoin de liquidité à court terme. Il permet de maintenir le système bancaire en cas de crise financière grave.
- Le taux de rémunération des dépôts :
C’est le taux auquel les banques commerciales sont rémunérées lorsqu’elles décident de déposer des liquidités sur leur compte qu’elles détiennent à la banque centrale.
La variation de ce taux influence l’épargne. Si celui-ci est bas, il n’incite pas les banques commerciales à déposer leurs liquidités, mais plutôt à prêter à leurs clients.
Les ménages et entreprises seront donc plus enclins à emprunter et consommer boostant ainsi la croissance.
En revanche, en cas d’inflation (c’est-à-dire lorsque la demande est plus forte que la quantité de biens et de services disponibles), l’augmentation de ce taux va rendre le crédit plus cher, incitant les banques à placer leur argent et donc à moins prêter, ralentissant ainsi la création monétaire, l’économie et donc l’inflation.
Ces taux directeurs sont un instrument permettant par leurs variations d’encourager ou de dissuader l’emprunt bancaire. Actuellement, la banque centrale européenne à décider de relever l’ensemble de ses taux directeurs dans le but de limiter les emprunts bancaires, et d’inciter à l’épargne permettant une certaine stabilité des prix. Ces taux impactent également directement les taux d’intérêt des emprunteurs (ménages et entreprises).
Pour calculer leur taux d’intérêt, les banques commerciales prennent donc en compte le taux directeur, et intègrent également le coût du risque (représentant le pourcentage des mauvais payeurs) et leur coût de fonctionnement (locaux et salariés). De plus, afin d’assurer leur pérennité comme toutes entreprises commerciales, les banques cherchent à réaliser des bénéfices.
Les banques rajoutent donc une marge au taux directeur qu’elles fixent en fonction des offres présentes sur le marché appelé « taux nominal ». C’est ce taux qui servira de base pour calculer les intérêts de votre prêt.
A ce taux nominal, un certain nombre de frais s’ajoutent. L’ensemble de ses frais ajoutés au taux nominal représente le taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux représente le coût total du crédit pour le consommateur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. C’est ce taux qu’il est important de prendre en compte lorsque vous comparez vos différentes offres bancaires.
Le TAEG comprend donc :
- Le taux nominal
- Les frais de dossier
- Les frais d’intermédiaire (courtier)
- Les coûts d’assurance
- Les frais bancaires (ouverture de compte et tenue de compte)
L’article L341-50 du code de la consommation interdit l’octroi d’un crédit par un établissement bancaire si le TAEG est supérieur au taux d’usure. Dans ce cas on dit qu’il est considéré comme usuraire.
Mais qu’est-ce que le taux d’usure ?
C’est le taux d’intérêt maximum que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles vous accordent un prêt.
Le taux d’usure est calculé par la banque de France tous les trimestres. Son calcul est basé sur la moyenne des TAEG constatés à la fin de chaque trimestre. Ce taux moyen constaté est alors augmenté d’un tiers et devient le taux d’usure pour le trimestre à venir.
Ce taux sert à protéger les consommateurs. Il protège les emprunteurs des établissements de crédit qui souhaiteraient proposer des taux trop élevés.
Ce taux d’usure ne s’applique pas pour les entreprises et les particuliers agissant pour leurs besoins professionnels.
Actuellement les taux d’usure sont :
- Pour les prêts à taux fixe inférieur à 10 ans de 3,03%
- Pour les prêts à taux fixe compris entre 10 ans et 20 ans de 3,03%
- Pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus de 3,05%
L’ensemble de ses éléments permet donc de répondre à la question qui est de savoir pourquoi il est difficile aujourd’hui d’obtenir un financement.
Les taux directeurs augmentant chaque mois, les banques se voient dans l’obligation d’augmenter leur TAEG en conséquence. En revanche, le taux d’usure n’augmentant pas aussi rapidement, l’écart entre les deux ne fait que se réduire, amenant à une situation usuraire, et par conséquent à une multiplication des refus de prêt.
Actuellement des discussions sont en cours entre Bercy, les banques et la banque de France pour relever le taux d’usure et parvenir à une situation viable pour l’ensemble des parties.
Source : banque de France ; BFMTV ; lafinancecepourtous.com ; economie.gouv.fr ; particuliers.banque-France.fr